8成按揭條件9大著數 (2024年更新)

8成按揭條件內容大綱

發展商優惠或賣家回贈
問題4: 申請轉按的「按揭成數」，跟一般按揭申請有別嗎?
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按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。如果選用按揭保險，800萬以下按揭成數最高達九成，800至900萬為八至九成(貸款上720萬限)，900至1,000萬貸款上限為八成，900至1,000萬貸款上限為八成。九成按揭必須符合若干條件，物業必須為自用，申請人沒有其他香港住宅物業及物業必須為現樓。目前物業價值屬800萬以上至900萬港元，最高按揭成數達8成按揭至9成按揭，而最高貸款額是720萬，非首置者最高可造8成按揭。而物業價值屬900萬以上至1000萬港元，最高按揭成數達8成按揭，而最高貸款額是800萬，非首置者最高可造8成按揭。

8成按揭條件

但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。按揭證券公司規定，只要固定受薪人士可申請90%按揭，當然還需要自住及首次置業才符合資格。樓價1,000萬以下最高90%按揭(新按保)；400萬元以下最高可做90%按揭(舊按保)。如果本身收入屬「月薪」的買家，固然會被視為獲取「固定收入」，其年終花紅也可計算在內，但就不能超過月薪三倍。

透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。

綠表申請人不但能以市價49折購買居屋，更有機會向銀行借出9成半按揭。而「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」），意即持「白表資格」的人士能在未補地價的「居屋二手市場」內買賣物業，令更多中低收入的家庭能完成置業目標。大部分香港人買樓的時候第一件事都會想可以向銀行借幾多成按揭。有留意開樓市或者新聞的讀者可能都清楚了解銀行一般首次置業人士最多借90%按揭，如果是綠表居屋買家更可以借95%按揭。

【買樓部署】3招置業準備實現業主夢在香港買樓上車要不吃不喝20年？雖然上車盤至少數百萬，但其實只要置業前做好準備功夫，計好首期及額外開支、評估按揭借貸力及選擇適合自己的按揭計… 自從新按揭推出後，不少買樓人士上車最大的煩惱就由首期不足，變為收入不足。面對收入不足，當然不是建議買家即時去找新工，然後人工又可以增加一倍，… 置業支出並不只是樓價首期，還有佣金、印花稅，律師費，同時交收時還有管理費按金等。若果買家還想有一筆錢用於裝修的話，如果儲蓄不足，可申請9成按揭，以取獲取裝修費。

發展商優惠或賣家回贈

對於懂得投資的業主，可能會利用多借的80萬元，用於買股票或其他投資，所得回報很大機會多於利息支出。至於保守的業主，亦可以選擇有存款掛鈎戶口的按揭計劃，將多借的80萬元，放在該戶口，收取與按息相同的存款利息，能夠完全扺銷額外利息支出。最近多個新盤開賣，准買家們需留意：一手物業與二手物業置業流程各有分別，大家入票前應充分做好4大準備功夫，確保職業之路暢通無阻。

8成按揭條件

如果買家是使用先買後賣的方式買樓，雖然在換樓過程中會一度持有2層物業，但仍可申請按保，但只能承造8成按揭。莊錦輝補充稱，只要申請人證明有上述直屬親人居住，就可以申請按保，最高八至九成按揭也可以，門檻、按保費全部都與普通本地人一樣。按揭保險計劃於1999年3月由香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出，以協助市民在香港安居置業。按揭保險計劃之業務已於2018年5月1日起轉移至香港按證保險有限公司 ﹙按證保險公司）並由其經營。

然而，過往的「林鄭Plan」雖加速住宅物業成交，但只主要集中於千萬以下物業，現時部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，「林鄭Plan」下的換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。現時疫情再度嚴峻，重擊香港經濟及樓市，是次再度推出逆周期措施，為樓市打下強心針，對樓市屬正面支持，可謂適時的做法。樓宇按揭指借貸人以物業作為抵押品，向銀行貸款金錢周轉，以達成置業目的。樓宇按揭利率大致可分成「P按」（Prime Rate）及「H按」（Hibor Rate）兩種。

但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。但其後，因樓價真的飛升急速，能夠透過承借按揭保險上車的物業也買少見少。不過，買家可以考慮增加保費，不需要通過壓力測試，只需要滿足供款與入息比率五成的要求，同樣以800萬元為例，9成按揭下，五成供款與入息比率，收入要求近6萬元。

買樓首期的可貸款金額與樓宇按揭成數息息相關，按揭成數由金管局因應樓價、物業狀況等因素而規定，這個數據決定了銀行可以為物業借出的金額上限，因此，按揭成數愈高，代表所需首期愈少。任何類型的放租，不論是全個單位放租給租客用，或者只是分租都算是出租物業。在這個情況，銀行為按揭申請作出批核時，按揭成數有機會會根據出租物業準則來釐定。香港政府放寬了按揭保險上限超過半年，令不少買家轉投銀碼較大的樓盤。但是有業界提醒買家敍造高成數按揭，需做足風險管理，避免爆煲加入負資產大軍。

問題4: 申請轉按的「按揭成數」，跟一般按揭申請有別嗎?

第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。有關「住宅發售計劃第二市場」的物業估值，按證保險公司會以自由市場市值(已補地價後的估值)按補價折扣率進行調整後計算。

非首次置業人士只要證明物業是自住，就可以申請按保，但需要繳交較高的保費。以上例子說明，影響保費因素除了貸款額、還款期外，申請人狀況亦是另一個主要因素。根據現時金管局按揭成數指引，如果申請人具備收入，1,000萬以下住宅按揭最高按揭成數為六成（貸款上限500萬），1,000萬以上最高按揭成數為五成。但這只是很概括的說法，因為這個按揭成數比例，會受申請人收入及物業影響，以下會詳細解釋。

不過要留意，如果在罰息期內補回差價有機會需要繳交額外費用。即使有穩定收入，若信貸評級不理想，銀行不單有機會不會批出九成按揭，批出的按揭息率更有機會比一般也會較市價高，那時不單要預備更大筆的首期，每月供款的負擔也變得更重。當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。

9 成按揭（按揭保險計劃）只適用於私人樓宇，當中價值 600 萬元或以下之物業可為樓花，而樓花期須為 12 個月內；價值 600 萬元以上的則必須為已落成住宅物業，亦即現樓。
根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。
若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。

若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。

這樣做的話，按揭保險公司就會要求你補償按揭借款的差額。例如，在高成數按揭之下你借了8成按揭，但申報物業出租後實際你最多只可借5成，當中的3成差價就是你要清還的部分。不過正如上述所講，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。因此ROOTS上會建議各位業主避免隱瞞按揭保險公司。雖然將自住單位改為出租有比較多顧慮，但是將出租單位改為自住用途就直接得多。業主只需要向銀行提供自住證明，便可將單位用途更改而且可以申請轉按至高成數按揭。

買家亦要注意，透過按保申請按揭雖然不用通過壓力測試，但亦要滿足供款入息50%的要求。若果申請人收入來自海外，只要證明與香港有緊密連繫，亦可以申請按揭保險。據按揭保險公司表示，按揭保險計劃下，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，除非申請人能夠証明與香港有緊密連繫，否則其申請將不被接納。申請人需要透過銀行申請按保，但卻不能自行選用上述3間公司的任何一間，選用那一間公司由銀行決定。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，按揭證券公司佔市場比重約九成，而三間公司保費一樣。

例如位於東涌海堤灣畔，實用562平方呎，售900萬元，造8成按揭，首期為180萬，月供29251元。如果唐樓沒有任何大礙，業主向銀行申請舊樓按揭的成數和普通樓宇的成數相近，最高可以借六成。如額外購買按揭保險，800萬以下的舊樓最多能做到9成按揭。

部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過30%。如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。

當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康。短期內，加息對股巿、科技股、初創公司的影響會較大，但對必需品的影響會較小，在這情況下，我還是對香港的樓巿保持一個穩定而樂觀的態度。

另外，對比一下按揭成數不同的保費差額，例如700萬物業，造8成按揭保險，還款期30年，保費是貸款額2.47%，即138320元。剛才提到，首置兼固定受薪人士買800萬元的物業最高可借9成按揭，換言之，準備80萬首期就可上車，但如果買家手頭資金夠，有多於1成首期，那是否照舊借9成? 如果借足9成，令人考慮的是每月利息開支會比8成按揭的多，但如果將本身多出的資金改為用Mortgage link做對沖，就不會有額外利息，同時保持一定的現金流。首置人士借 9 成按揭，供款必須低於個人或家庭入息的 50%，這是基本要求。除底薪外，如申請人有花紅、雙糧等類似福利，只要僱傭合約有寫明，而申請人過去亦有就此報稅，亦可計進入息，通常以兩年平均數計。如果作「非自用物業」的話，舊樓按揭成數最多是5成；不過如果你有另外一些物業正在收租，壓力測試就會更加容易輕鬆通過，按揭亦可高幾成。

香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹，只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受「朋友」作為「擔保人」。如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你才有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。所謂「首次置業」，是指在申請時並未持有任何香港住宅物業。至於準備換樓買家也值得留意，如果成交前能夠沽出物業，也可視為「首次置業」看待，而根據銀碼可申請最90%按揭。

什麼是「按揭成數」?

近年唔少新盤都有提供「發展商一按」吸引買家，俗稱「呼吸Plan」，話明呼吸Plan當然係容易到有呼吸就可以上會啦。計劃由發展商所用嘅財務公司提供按揭，因此不受金管局規管，遠比起受金管局規管嘅銀行按揭容易。而「呼吸Plan」會以豁免壓力測試、短期低息、輕鬆上車作 … 隨着最新一輪的財政預算案2022年推出，政府進一步放寬樓宇的按揭保險計劃，現時按新修訂的按揭保險條例下， 1000萬元以下物業按情況能夠申請最高九成按揭。「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓力測試。