政府放寛按保後，不少人採用高成數按揭置業減低首期支出，不過入息及壓測要求相對提高。 若借款人申請按揭時入息不足以通過銀行審批，則需增加多一個擔… 【疫市自保】低息環境按揭財技解碼 新冠肺炎疫情打擊全球經濟，加上低息環境下，置業人士更應該善用借貸能力，選擇最適合的按揭計劃，以下按揭抗疫3招有助業主長期抗戰。 轉按說到底是新造一筆按揭，而且需繳付利息，與真正賣樓「套現」不一樣。 轉按套現計算 因此，如果想用轉按後的資金作投資，則必須將還款的成本計算在內，並以此估算所追求的回報，確保能夠支付利息。 另外，加按手續需時沒有新造按揭那麼長，一般可在 3周內完成，如新造樓宇按揭，可能要一個月至兩個月。 《胡．說樓市》早前就收到一名谷友查詢，應否轉按的問題，他表示自己尚欠銀行約100萬元貸款額，尚餘供款年期20年，早年獲批超低息H+0.7厘。
- 首先選定心怡的銀行，再透過電郵遞交按揭申請表，待審批後到銀行分行簽名，再到律師樓辦手續便大功告成，律師費約HK$4,500至HK$5,500。
- 或者有些物業轉按到銀行要承造高成按揭，需繳付按揭保險費，不過一般情況下可享有6折-7折，而且保費可以分期與樓按本金一併攤還，非常靈活。
- 轉按和加按是銀行提供的兩種按揭，加按是借款人向原有銀行申請多一次按揭，轉按則是借款人把物業按揭轉移到另一間銀行，另一間銀行會重新審批申請人的個人財務狀況，再作評估。
- 過往不少業主決定密密轉按是為了賺取銀行的現金回贈，但由於現時銀行現金回贈較過去少，加上轉按涉及數千元律師費成本，決定轉按前宜先行計數，以免得不償失。
每間財務公司對二按的審批準則各有不同，但一般相對一按都較為簡單和寬鬆，只要認為借款人還得起，又或承造按揭的物業有承接力，都可通過二按審批。 但財務公司也會按金管局要求，為買家進行供款佔入息一半、以及加息三厘的壓力測試。 而假如借款人是仍然有收入的話（例如一些專業人士或生意人在退休前已經供完樓），有一些銀行甚至會願意借8成按揭給借款人（樓價上限為 600 萬，並視乎借款人收入多寡而定）。 轉按套現計算 另一個情況要留意的是，如果你本身有一層已供完的物業和未供完的物業，如果以供完物業的現契作套現，但身上仍有按揭的話，套現同樣會被扣減一成。 所以各位最好先因應自己的財務需要及個人收入狀況去了解清楚現契套現重按是否最適合的選項。 根據新按保政策，雖然措施容許借貸人進行「轉按」，卻不容許「加按」來谷大貸款額藉以套現，但凡事都有例外。
轉按套現計算: 律師樓協助簽契
在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。 「加按」其實是樓宇按揭的一種，簡單來說，就是將原本已抵押給銀行作物業按揭的物業，再進行多一次按揭貸款安排，申請額外的貸款額。 轉按套現計算 所以加按套現意思就是，透過「加按」這個貸款安排，套現一筆資金。
轉按即由A銀行的一套按揭計劃，轉至B銀行的另一種套按揭計劃，一般業主為賺取現回贈，即使轉按的計劃無升跌，照樣可以做到「平手轉按」。 另外如果業主再罰息期之內轉按，一般需要向銀行支付貸款額一部份，作為賠償。 現時轉按如果物業的樓價在800萬或以下，一般可以借到六成，而上限為港幣500萬；樓價1000萬以上的物業，最多則可以借五成。 一般律師樓會收取律師的費用，另外某一些銀行會需要收取贖契手續費。
轉按套現計算: 轉介前諮詢
總括而言，在決定將物業加按或轉按前，有興趣的業主應比較新舊按揭的息差，並注意罰息期、轉按的銜接日期，以及其他相關轉按成本。 過往不少業主決定密密轉按是為了賺取銀行的現金回贈，但由於現時銀行現金回贈較過去少，加上轉按涉及數千元律師費成本，決定轉按前宜先行計數，以免得不償失。 所以如果想要利用「發展商二按」買樓，我們建議要相當清楚自己的財務狀況以及還款能力，避免在按揭蜜月期之後承受不了高息。 因大部分提供二按的機構不受金管局規管，所以按揭處理手法相較銀行寬鬆。 轉按套現計算 上述例子，借款人把原先尚餘貸款額400萬元，轉按至另一間銀行，原先利率是做按計劃，每月供款16,057元。 之後物業升值，貸款額佔物業價格的比重相對減少，可能還所有按揭貸款，故把物業轉按，利用新批出的貸款額，償還原先按揭，從而獲得保費退款，於是物業可以出租。 購入物業後，若果在供款期間物業價格只是輕微上升，即使申請加按，銀行對物業估價未必會調高很多，加按套現可能很少，所以申請前最好計清計楚。
去年政府推出新按揭成數計劃俗稱「林鄭plan」，容許在不套現的情況下，發展商二按可用新成數轉按到銀行，1000萬或以下樓價要甩二按便容易得多。 就以上例子，樓價800萬，發展商提供一二按八成合共640萬，三年蜜月期後如樓價仍然低於1000萬，就可以透過按揭保險把按揭餘款全數轉按到銀行，享受銀行低按息。 不過要留意，如利用新按揭成數借8成，需要付按揭保險費，最低為貸款額的 轉按套現計算 2.5%，不過一般可享有折扣，而且保費可以分期與樓按本金一併攤還，非常靈活。 轉按即將物業由A銀行的按揭計劃，移至B銀行的按揭計劃。 在條款限制下，業主可獲得新利率（例如較低利率）及新的貸款額，亦大多可獲銀行發放回贈。 任何物業，包括一手物業、二手物業、居屋及村屋，只要符合物業類型的相關條件，以及銀行的相關規定，就可進行轉按。
將多借的60萬存放戶口不會增加利息負擔，更可於樓價高峰期套出現金作往後投資之用，如在樓市下行週期作首期。 於樓市價格下降時，加按的總額隨著樓價下跌而減少， 到時套現的難度自然會增加。 轉按套現計算 按揭物業的罰息期一般為約2至3年，轉按後的罰息期將會重新計算。 若業主在罰息期內將物業轉按，業主需向前按揭貸款機構繳付罰息費用。
而未補地價居屋、夾屋或租置計劃的業主，便需要得到相關政府部門的批核，才可以進行加按。 加按是在原有正在還款的按揭貸款上，在進行抵押加按，增加貸款額，因此加按只能夠在原有貸款的銀行才可以進行。 政府於2019年落實就繳付合資格年金保費之納稅人提供薪俸稅和個人入息課稅之稅務扣除，每人每年最高扣稅上限為$60,000。 以最高稅階17%的稅率計算，每名納稅人可享有$10,200之稅務減免。
在樓市上升時，業主所擁有的物業價值上升，因此重新加按，銀行也能獲得更高的估價，從而現金周轉。 另一種情況是當業主家中突然遇上經濟困難、家人生病 ，由於已經供一段時間的按揭貸款，餘下的本金較少，便能透過加按物業，套現一筆現金周轉。 小明可以將物業轉按套現160萬，同時間將套現的160萬放到銀行提供的高息戶口對沖利息支出。 現時絕大部分銀行均會提供「按揭存款掛勾戶口」，銀行會為戶口內的資金提供相等於按揭利率的利息收入，而高息戶口最多只能存放未償還本金的50%，所以小明加按的160萬變相無需繳付利息。 轉按套現計算 一個盡責及優秀的按揭專員，會細心聆聽客戶需要，不單跟從客戶本身意願，也會按自身經驗，向客戶提供更佳、更有利的方案選項，同時分析不同方案的成本與風險，供客戶選擇。 有按揭疑難歡迎找我們為您度身訂造最優惠的樓宇按揭／ 樓宇加按套現計劃，絕對零收費。 除了甩名當作買賣外，加名或是轉名行為將被視作一個新的交易。
客戶一般都可以選用最優惠利率按揭計劃(P按)、或同業拆息按揭計劃(H按)進行轉按。 申請轉按要重新進行各項審查，包括評估申請人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等；最起碼的條件，是借款人的財務情況不比之前申請原有按揭時為差。 轉按套現計算 上述計算結果只供參考﹐本公司並不會為該等資料的準確性﹑完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 個別實際還款情況﹐請參閱有關之條款及細則﹐並以本公司及有關金融機構之最終批核為準。
雖然銀行發現「二按」後會call loan，但申請「發展商二按」的買家可以稍為放心。 發展商如果想提供二按通常都會預先告知銀行，所以並不會出現call loan。 但轉按後，新的銀行提供按計劃，無疑較低，每月供款減至14,379元，每月可節省1,678元。 轉按套現計算 首先要預備好相關文件，包括入息證明、最近了個月的收入紀錄、出糧户口的月結單、稅單、原先按揭的按揭貸款合約和供款證明，以及身份證、住址證明。 轉按是指買家購入物業時，向銀行A成功申請按揭，並供款一段時間，然後把物業的按揭轉移至銀行B承接。
由於「加按」亦即是申請多一次按揭貸款，所以貸款年期與一般按揭相若，可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡)，而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以貸款金額主要受物業價值而定。 留在原銀行加按，700萬的貸款金額上限是420萬，減去原按揭300萬，因此加按金額為120萬。 而原行加按則需時一至兩星期，客人提供相關文件予銀行審批，完成審批即可放款。 由於樓契一直在按揭銀行，故無需贖契可節省2至4星期時間。