平方呎，或者希望搬往心儀校網的區域，或睇好其他地段等升值考慮因素，例如潘紹聰向傳媒表示由於睇中啟德地段，故決定買入龍譽單位，便屬於升值因素。 打算換樓人士已住在原有物業一段時間，換樓時難免有所不捨，但要記得換樓是為了更好的居住環境，要懂得斷捨離才能踏出第一步。 未經許可擅自加建或改動單位間隔均有機會影響物業本身結構，甚至觸犯法例。 另一種常見的資產增值方法，就是夫婦合資上車後若干年後，現金充裕，意欲再買一間投資；或者買一間更大單位自住，原先上車的單位出租。
以3,200萬物業計算，若在6個月內沽出，額外印花稅高達640萬；6至12個月亦高達480萬；12至36個月則為320萬，稅額之高足以再買一層物業。 所以換樓之前要查清楚何時買入物業，避免導致換樓開支大增。 如果在買入物業後6個月內沽出，需要繳交成交價20%的稅率；如果在6至12個月沽出，需要繳交成交價15%的稅率；如果在12至36個月內沽出，要繳交成交價10%的稅率。 唔少人其實一路都有換樓諗法，但又覺得原有物業住佐一段時間好友感情唔捨得，有時又覺得好似換樓好麻煩，於是遲遲未有踏出這一步，導致十幾年甚至幾十年過去，都一直未有換樓。 因此，當經濟條件允許，又有心儀的新物業時，應當考慮清楚換樓是為佐更好的居住環境，改變思維才能盡早部署。 3/最後是成交哂先再買，呢類買家因收了舊樓條數，現金大增。 佐同時有一憂慮，就係人往往係收錢之後有了變掛，推翻了之前部處。
換樓: 按揭年期指南2022【人齡、樓齡、物業種類】
舉個例，以「先賣後買」形式換樓，買入$800萬物業，15%從價印花稅支出為$120萬，而第2標準稅率從價印花稅支出則只需$30萬（3.75%），「先賣後買」對於現金流需求大大減低。 邱家仁續說，上述物業於7月下旬曾以950萬獲外區客承接，惟該準買家因自己售出的物業被「撻訂」而被迫放棄購入上述單位，而業主收取「撻訂」金後重新放售單位，並即日售出。 據悉，原業主於2007年2月，以約289.8萬元購入上述單位，持貨約14年，現帳面獲利約658.2萬元，物業期內升值約2.3倍。 資料顯示，碧海藍天現約有80個單位放售，叫價由850萬元起。 樓價上升帶來的財富效應，令不少人由「細屋搬大屋」，但若想「無縫換樓」，則要小心，否則隨時被迫撻訂。 市場消息指，有名元朗映御業主打算「樓換樓」，並一早睇中長沙灣碧海藍天的一伙高層兩伙單位。
在此說的「換樓」，專指「先買後賣」，更具體來說，指賣出舊居的成交日期，較購入新居的成交日期為晚的安排。 如果換樓客計劃「先賣後買」，即先賣出舊居，完成交易後才購入新居，在按揭、稅務上會接近首置次業，便較為簡單，較少需要特別注意的地方。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。 在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。
未補地價的居屋雖然可以出售套現，但未屆滿轉讓年期限制時，只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。 如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位，便要先作補價，而補價一般會由買家承擔。 因此，如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓，那便要先補地價。 如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。 換樓 可申請退稅：在1年內賣出舊物業，可退回之前支付的15％印花稅。 要注意，退回的是扣除「首置從價印花稅」後的差價，如首置印花稅是 5％，便可退回「15％-4％」的印花稅額。 因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。
所以呢條路唔使預繳一筆印花稅但要望換樓個半年樓價唔好升，洗費支出看似最少，但不確定性有點多。 不少人錢到手之前都誓願話「一定唔會拎賣樓舊錢亂買股票」，最後亂買了什麼coin(虛幣)，仲要得罪埋老婆，換樓唔成隨時換左另一樣野。 如果業主持有的未補地價居屋，有意換樓之前，無論如何都必須要先補地價。 「補地價」的意思，是以當下的估值，指補回當初政府出售居屋單位時的折扣價。 換樓 要計算換樓的按揭成數，同樣需要視乎到底按揭申請人在申請按揭的時候，到底屬於「首置」或是「非首置」身份，然後以樓價計算按揭成數。 有新居屋供應的4個區域，主要居屋已補地價及綠表單位本年流通率，由0.3%（青宏苑）至1.5%（天富苑）不等，較同區私樓4.3%至5.6%低。 但要注意數字已受白居二帶動，新居屋搶客下，料未來流通率會更低。
換樓: 選擇4: 繼續持有舊物業，但以「擔保人」方式用另一半身份購入新居
至於先買後賣，好處是先覓得理想單位，更可以鎖定購置物業成本，但壞處是需要籌措換樓資本，還要面對六個月大限風險。 現時的印花稅辣招規定，業主換樓必須在買入新物業後六個月內賣出他唯一原有物業，才可以申請退稅。 換樓 理論上，物業轉名的定價是由雙方自行議定，定價越低要繳交的印花稅便越少，可以節省更多。 轉名時的價樓格比遠低於市價，稅務局或會於其後的7年內，追討回印花稅的差價。
預留充足周轉資金過渡：換樓客要預備周轉資金，以備支付短租住所、購買新物業所需的大細訂及印花稅。 須充足周轉資金：雖然「先賣後買」的現金壓力大減，但賣樓後一般要等到成交日才收到大部分款項，故必須有周轉資金作換樓期間的開支。 「先賣後買」是指業主售出舊有物業，並且在完成相關手續後才購買新的物業。 換樓客可以首置身分買樓，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅。 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險(圖6)。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。
- 遇上撻訂並須重售單位時，由於樓價10%的大訂已袋袋平安，即使以較低價放售亦不會太蝕底，換樓客不妨把價錢將就一下，務求順利脫手。
- 如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。
- 再生小朋友請工人，要三房甚至四房，小朋友長大後搬走剩下兩口子，又回復一房兩房的需求。
- 當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。
- 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。
- 然而，如果你是選擇先賣樓，甩手後才買入新物業的話，你就可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅。
只要「賣樓」臨約簽訂日期較「買樓」為早，就屬於「先賣後買」，反之亦然。 以「先賣後買」換樓，符合首置資格便可豁免15%從價印花稅，只需繳付第2標準稅率從價印花稅。 面對換樓操作則有點卻步，因為，一來換樓好煩，換樓印花稅、雜費也不少。 三來小朋友遲早會出國讀書，到時只剩下夫婦二人，又會搬回兩房單位。 因此他在想另一個操作，就是把兩間樓出租，再租住一間三房住幾年，做雙租族。 讀者情況來說，較大機會租住3房私人樓，3房私人樓月租約HK$30,000。 賣出居屋可得HK$3,000,000，加上現金HK$1,800,000，合共HK$4,800,000，而且夫婦月薪合共只有4萬，借貸力低，只有約HK$6,000,000借貸額。 火險及家居保險由中銀集團保險有限公司(「中銀集團保險」)承保，本行為中銀集團保險的保險代理之一。
項目採用優質實用的設計，並獲得香港綠色建築議會之暫定鉑金級環評級別。 此項目的中文名稱「煥然壹居」是經由公開命名比賽選出。 樓盤提供680個單位，當中301個為特色戶，是市場上最多特色戶的大型樓盤。 項目佔地超過72萬方呎，最高只有8層，配合四周的綠化環境，以及屋苑內大量綠化設施，住戶可享受綠色悠閒生活。 另一近年常見情況分支家庭，當中有不少希望與家人為鄰，繼而在相同區或同屋苑置業，甚至購買相連單位一同居住，以便互相照應。 受土地天價成交消息刺激，近期二手樓價再次攀升，面對此市況， 買樓上車當然難，原來業主想換樓亦不容易，一不留神，更會陷入周轉不靈困境。 目前綠表客主要分兩批，分別以公屋綠表客、以及白居二買家。
即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。 換樓 房委會轄下的公屋租戶及中轉房屋認可居民，在簽訂所購樓宇轉讓契據後，須即時向房屋署遞交「遷出通知書」，在六十天之內，終止現居單位的租約或暫准租用證，並於租約或租用證終止當日或之前，將該單位騰空交回房委會。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 退一步，「先賣後買」嘅做法，亦可以於「賣樓」簽訂正約後再簽「買樓」臨約，因為一般情況簽署正式買賣合約後，雙方就不能撻訂，對於整個換樓預算上亦較妥當。
壞處是只偷到10天的成交期，由簽署售出單位臨約至新購單位臨約，時間超過一個月，期間要面對樓價上升的風險。 為新購物業申請按揭時，不少銀行接受換樓客於取得按揭貸款後，才在短期內完成出售原有單位的手續，可豁免計算原有單位的按揭欠款。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，應該要先賣出現有物業，然後購入新物業，才可以以首次置業身份申請最高按揭成數。 換樓 按照按揭證券公司對首次置業的定義，是指購買物業時本身未持有其他物業。 新措施「波叔Plan」跟舊按保措施相比，首次置業人士無疑購買到1,000萬元以上物業，並借到較高甚至最高成數按揭。 舊措施1200萬至1920萬元物業可承造最高五成按揭，貸款額上限為800萬元。 第二個情況是不少家庭都會遇到的難題，父母眼見子女與另一半明明有充裕供樓能力，但遲遲未儲夠首期上車。
本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 【理財個案】諗sir投資教室薪金28K讀者，有現金HK$1,800,000，希望細屋換大屋。 惟讀者對投資認識不多，不知如何換樓，希望請教諗sir如何用現有資產幫助自己由2房居屋轉3房私樓。 財政預算案公布放寬按揭樓價上限措施後一星期內，二手市場成交增加，藍籌屋苑如太古城錄得逾千萬元成交個案，西灣河嘉亨灣、啟德天寰等亦相繼錄得逾千萬元成交個案。 換樓 假如有能力再買一間新居，改善自身居住環境，但好多時已住慣自身物業，習慣了一套既有的生活模式及居住環境，不想搬離。 其中一個可以考慮升級家庭環境方法，就是買隔離單位，打通自製相連戶。 近年不少夫婦或情侶會選擇以聯名方式買樓，一來雙方可以有共築愛巢的美好目標，二來亦可以減輕單一方的經濟壓力，為雙方帶去一定保障。
換樓: 按揭查詢
以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 換樓 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。